近日，《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》出台，对于大城市近郊的文旅投资项目来说，再一次打破了之前拿地的边界条件，对文旅行业中长期发展具有重要意义。 　　我们研读这个举措主要有两个要点：一是将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。二是试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。 　　从两个举措的适用范围和永久基本农田审批政策试点地区来看，主要集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区和重庆，都是未来都市圈人口流入的集中区域。而这些地区的郊区化问题，代表了中国未来大都市的发展方向。这个举措，从宏观城市发展层面和微观的项目发展层面，都将会对业界产生较大影响。  
为打破大城市用地边界提供政策基础

　　以上海为例。根据2017至2035年的上海城市总体规划，其用地总体布局仍延续之前的用地结构，即被耕地和林地所包围。上海这样的模式，延续了以英国伦敦为模型的田园城市风貌，在农村和都市之间，架设了基本农田和林地，保护上海地区粮食供应安全的同时，也营造了公园式的休闲绿地景观空间。 　　而日本东京都市圈的规划并未完全被耕田割断，是顺应都市圈的发展趋势，进行了以轨道交通为核心的发散式空间布局模式，即呈现出手指状的空间突围。 　　如果上海都市圈规划借鉴东京都市圈规划的发展模式，是不是当前的农用地布局需要有重大调整呢？如果需要调整，当前的用地政策就预留了非常重要的制度基础。 　　当然，中国的政治体制、经济结构管理制度不一样，也不会完全照搬日本模式，且不是每个城市都需要大力发展轨道交通。但上海的未来确实代表了中国一线城市和核心都市圈发展模式面临的普遍问题。北京同样如此，北京2035年总体规划，京津冀联动，似乎也没有形成手指状的轨道交通经济走廊关系。 　　这是在城市群宏观层面上遇到的耕地问题。未来，如果用地审批能够放松到北京、上海本地统筹考虑，那么这两大城市想必会从区域经济协调考虑，打破原有的城镇空间联系关系，与周边城市建立新兴的区域经济发展模式。  
为微观项目落地提供更好的发展机会

　　对于中国大多数乡村来说，一般都是农业生活组团旁边配置了大量耕地，这种模式是中国农业社会的基本运作模型。但在现代化大生产的当下，农业产业化要求农用地必须大规模集中配置，因此原有的斑块状农用地发展模式已不适应当前实际。同时，工业化的进程使得大量农村人口被虹吸进入了城镇，因此留下了许多空心村，这些空心村的用地闲置一直是棘手问题。 　　百亩地尺度的农村建设用地，虽然经过合村并点处理可以相对集中地进行产业规划，但由于仍属于农用地范畴，在土地产权上与城镇建设用地无法同日而语。这样会面临未来产业进入后的融资、上市交易等各种问题。 　　如今，社会生产力出现巨大跃迁，如果没有灵活的土地统筹和协调，这样的用地规划就基本限制了规划化发展产业的可能性。这就是中国的农业土地和欧美农场化运营土地的重要区别。 　　未来在中国大城市周边，在以轨道交通、互联网、物联网、人工智能等新一代基础设施兴建的基础上，一定会形成新兴的产业。届时，如果没有用地的支撑，产业想发展也会遇到各种掣肘。当前的用地政策调整，也算是未雨绸缪。  
文旅类项目迎来更好落地机会

　　基本农田转性的审批权下放政策，可以联合之前各省市内执行的“增加挂钩”“占补平衡”政策一同考虑。 　　之前政策解决了零散农业用地的归并问题，这是土地集约利用的好办法，但并不能从根本上解决建设用地的增减挂钩问题。依照之前相关法规，城乡建设用地的增减挂钩试点，必须在国土资源部批准才可以。如今这种审批权下放给省级单位，势必加速建设项目的推进速度。 　　从用地的区位特征来看，文旅、康养产业是大城市郊区目前最适合发展的产业门类。 　　它们的特点是离大城市近，可以从郊区很便捷地融入大都市的产业分工网络，同时也可享受大城市群的医疗、教育、卫生等公共配套设施。可是，无论是文旅、康养产业还是新兴工业，甚至互联网全新一带产业，若要在大城市郊区进行产业组团的布局，就势必需要一定规模的建设用地进行统筹调配。 　　文旅类项目往往区位偏远，处于大都市建成区的城市规划外围，在地理位置管辖上，常属于县、乡、镇、村的管辖范围。因此，在绝大多数项目上，都会遇到农用地的问题。 　　一个好的文旅康养项目，最重要的是配套完善。而文化、健康、娱乐、教育等相关配套往往属于投入项目，从商业模式上看，与之形成资金平衡的，确实需要一定规模的可销售类物业作为支撑，这样才能形成一个经济上可行的项目。 　　所以，从实际项目开发的角度出发，几百亩的文旅康养型项目很难取得真正意义上的成功，一般只有1000亩至3000亩的项目才能形成规模优势和产业集群优势。而若想形成这样的规模，建设用地的面积数量就是核心问题了。